Affitto netto: quanto resta al proprietario

Il confronto completo: cosa guardare oltre l'aliquota

La scelta tra cedolare e IRPEF si decide spesso sull'aliquota, ma tre effetti collaterali spostano il risultato reale. Il primo è l'aggiornamento ISTAT: con la cedolare il canone è congelato per tutta l'opzione, e con inflazione al 2-3% in quattro anni si perde in termini reali molto più di quanto sembri. Il secondo è l'effetto soglia: il canone tassato in IRPEF si aggiunge agli altri redditi e può far scattare la perdita di detrazioni, maggiorazioni e prestazioni collegate al reddito complessivo, un costo invisibile nelle simulazioni semplici. Il terzo è la flessibilità futura: l'opzione cedolare si rinnova anno per anno ma vincola finché dura, mentre dal lato IRPEF restano possibili detrazioni per ristrutturazioni che riducono l'imposta complessiva. Il calcolatore mette a confronto i quattro scenari sullo stesso canone e sulle tue spese: la decisione migliore è quella sul netto complessivo a tre-quattro anni, non sul primo anno.

Canone concordato: quando il 10% è davvero raggiungibile

L'aliquota ridotta del 10% richiede un contratto a canone concordato (3+2) stipulato secondo gli accordi territoriali del comune, nei comuni ad alta densità abitativa o con le altre condizioni previste, e in molti casi l'asseverazione delle organizzazioni di categoria. Il canone di partenza è però più basso di quello di mercato, perché gli accordi fissano fasce di valori per zona e caratteristiche: il confronto giusto è quindi doppio — imposta minore su canone minore contro imposta maggiore su canone pieno — e va fatto con i valori dell'accordo territoriale alla mano. Molti comuni aggiungono un'aliquota IMU ridotta per questi contratti, che migliora ulteriormente il lato concordato del confronto: verifica la delibera del tuo comune e inserisci l'IMU effettiva nel campo dedicato. Per il calcolo del canone nei limiti degli accordi esiste lo strumento del canone concordato.

Il rendimento vero: dal netto annuo alla redditività

Il netto annuo dice quanto resta; il rendimento dice se l'investimento ha senso rispetto al capitale immobilizzato. La formula è quella del rendimento locativo netto: netto annuo dopo imposte, IMU e spese, diviso il valore dell'immobile (o il costo storico di acquisto più le spese, secondo il confronto che serve). Un netto di 7.000 euro su un immobile che vale 220.000 euro è un 3,2% netto, da confrontare con alternative finanziarie a parità di rischio e con l'eventuale rivalutazione dell'immobile. Vanno contati anche i periodi di sfitto tra un contratto e l'altro e le manutenzioni straordinarie medie annue: un mese vuoto ogni cambio inquilino vale circa l'8% del canone annuo. Lo strumento del rendimento locazione completa questo lato, mentre la cedolare secca isolata mostra il dettaglio della sola imposta sostitutiva.

Registrazione, scadenze e adempimenti del locatore

Il contratto va registrato entro 30 giorni con il modello RLI, scegliendo in quella sede il regime della cedolare per il primo anno; le annualità successive si gestiscono con lo stesso modello per proroghe, risoluzioni e cambi di regime. Con la cedolare non si pagano imposta di registro e bollo sul contratto; con l'IRPEF l'imposta di registro è dovuta in misura proporzionale al canone, salvo i casi a canone concordato con riduzioni proprie. A fine contratto o in caso di morosità, conservare ricevute e comunicazioni è ciò che rende difendibili le posizioni fiscali sui canoni non percepiti. Il locatore deve inoltre comunicare l'opzione cedolare al conduttore con raccomandata prima dell'esercizio dell'opzione o della registrazione: è un adempimento formale semplice che, se dimenticato, può far cadere il beneficio.