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Piano di ammortamento mutuo
Tabella completa rata per rata: quota interessi, quota capitale e debito residuo per tutto il finanziamento.
Ultimo aggiornamento: 30 ottobre 2026
Nei campi trovi già dei valori di esempio: mettici i tuoi e il risultato si aggiorna mentre scrivi.
Come si calcola
Fonti e parametri: Ammortamento alla francese, standard dei mutui italiani.
Un esempio concreto
Proviamo con i valori di esempio (importo del mutuo in euro, durata in anni, tan in percentuale e gli altri valori indicati nel modulo) il risultato è: Rata mensile 1016,39 €. Il modulo qui sopra fa esattamente questo calcolo: con i tuoi numeri seguirà lo stesso percorso.
Il dettaglio, voce per voce
Qui sotto trovi lo stesso risultato scomposto voce per voce, nello stesso ordine della formula. Se un passaggio non ti torna, è da lì che conviene ripartire.
| Rata mensile | 1016,39 € |
| Anno 1: interessi 5664,75 €, capitale 6531,97 € | Residuo 173.468,03 € |
| Anno 2: interessi 5452,63 €, capitale 6744,08 € | Residuo 166.723,95 € |
| Anno 3: interessi 5233,63 €, capitale 6963,09 € | Residuo 159.760,86 € |
| Anno 4: interessi 5007,51 €, capitale 7189,20 € | Residuo 152.571,66 € |
| Anno 5: interessi 4774,06 €, capitale 7422,66 € | Residuo 145.149,00 € |
| Anno 6: interessi 4533,02 €, capitale 7663,70 € | Residuo 137.485,30 € |
| Anno 7: interessi 4284,15 €, capitale 7912,57 € | Residuo 129.572,73 € |
| Anno 8: interessi 4027,20 €, capitale 8169,52 € | Residuo 121.403,21 € |
| Anno 9: interessi 3761,91 €, capitale 8434,81 € | Residuo 112.968,40 € |
| Anno 10: interessi 3488,00 €, capitale 8708,72 € | Residuo 104.259,68 € |
| Anno 11: interessi 3205,20 €, capitale 8991,52 € | Residuo 95.268,16 € |
| Anno 12: interessi 2913,21 €, capitale 9283,51 € | Residuo 85.984,65 € |
| Anno 13: interessi 2611,74 €, capitale 9584,98 € | Residuo 76.399,67 € |
| Anno 14: interessi 2300,48 €, capitale 9896,23 € | Residuo 66.503,44 € |
| Anno 15: interessi 1979,12 €, capitale 10.217,60 € | Residuo 56.285,84 € |
| Anno 16: interessi 1647,32 €, capitale 10.549,40 € | Residuo 45.736,44 € |
| Anno 17: interessi 1304,74 €, capitale 10.891,98 € | Residuo 34.844,46 € |
| Anno 18: interessi 951,04 €, capitale 11.245,68 € | Residuo 23.598,78 € |
| Anno 19: interessi 585,85 €, capitale 11.610,87 € | Residuo 11.987,91 € |
| Anno 20: interessi 208,80 €, capitale 11.987,91 € | Residuo 0,00 € |
Se cambi un valore nel modulo, la tabella nel pannello del risultato si aggiorna allo stesso modo: confrontare le due versioni mostra subito dove nasce la differenza.
Come si usa
Nei campi trovi già dei numeri di esempio: mettici i tuoi e il risultato cambia da solo, mentre scrivi. Vale la pena guardare anche il dettaglio voce per voce, non solo il totale, e le note finali, dove sono indicati i casi che il calcolo non copre.
I campi, uno per uno
- Importo del mutuo in euro: Nell'esempio è 180000.
- Durata in anni: L'esempio parte da 20.
- TAN in percentuale: Nell'esempio è 3.2.
Errori comuni da evitare
Confrontare i mutui sul TAN invece che sul TAEG; ignorare che nelle prime rate si pagano soprattutto interessi; sottostimare le spese di acquisto oltre al prezzo (imposte, notaio, agenzia); calcolare il rendimento di un affitto senza IMU, spese e tassazione del canone.
Limiti di questo calcolo
Il numero va letto come una stima ben costruita, non come un atto ufficiale: usa la formula e i parametri dichiarati qui. Casi particolari, dati incompleti e regole locali possono cambiarlo. Se la decisione è importante, la verifica con un professionista o con l'ente resta la scelta giusta.
Da sapere in più
Come si legge un piano di ammortamento alla francese
Ogni riga è una rata: data, importo costante, quota interessi calcolata sul debito residuo del periodo precedente e quota capitale per differenza. Il debito residuo scende lentamente nei primi anni e sempre più in fretta verso la fine: dopo 10 anni di un mutuo venticinquennale hai rimborsato meno del 30% del capitale, anche se hai pagato il 40% delle rate. È la caratteristica matematica del piano alla francese, non un trucco della banca, ma va conosciuta perché determina il costo di un'estinzione anticipata o di una surroga a metà percorso.
Il piano è anche lo strumento per valutare le mosse successive: con il debito residuo anno per anno puoi calcolare quanto risparmi estinguendo in anticipo, quanto capitale resta da spostare con una surroga e come cambia la situazione se il tasso variabile si muove. Per i mutui variabili il piano è una fotografia a tassi costanti: a ogni revisione dell'indice, le rate future si ridisegnano mantenendo fermo il debito residuo raggiunto.
Tabelle di riferimento e fonti ufficiali
Cedolare secca sugli affitti abitativi
| Caso | Aliquota |
|---|---|
| Prima casa data in locazione | 21% |
| Dalla seconda casa in locazione | 26% |
| Canone concordato nei comuni ad alta densita' abitativa | 10% |
La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo sul contratto (D.Lgs 23/2011; aliquota 26% dalla Legge di Bilancio 2024).
Detrazione interessi sul mutuo prima casa
| Voce | Valore |
|---|---|
| Detrazione sugli interessi passivi e oneri accessori | 19% |
| Importo massimo su cui calcolarla (acquisto abitazione principale) | 4.000 euro |
| Detrazione massima annua | 760 euro |
Art. 15, comma 1, lett. b) TUIR. Per costruzione o ristrutturazione il tetto e' 2.582,28 euro.
Fonti ufficiali: verifica i parametri
Domande frequenti
Domande frequenti
Risposte brevi alle domande più comuni su questo calcolo: casi particolari, limiti da conoscere e gli errori da non fare.
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