Calcolo rata mutuo

TAN, TAEG e il costo vero del mutuo

Il TAN è il tasso che determina la rata: con capitale 200.000 euro, 25 anni e TAN 3%, la rata è 948,42 euro e gli interessi complessivi in 25 anni sono circa 84.500 euro. Il TAEG aggiunge al TAN i costi obbligatori del finanziamento: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazione incendio e spese di incasso rata. Due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG diversi di mezzo punto: è il TAEG il numero da confrontare tra offerte, ed è quello che la banca deve indicare nel documento informativo europeo (PIES).

Durata: la scelta che muove di più gli interessi

Allungare la durata riduce la rata ma aumenta molto gli interessi totali: lo stesso mutuo a 30 anni invece di 25 abbassa la rata di circa 105 euro ma aggiunge oltre 21.000 euro di interessi. Accorciarla fa il contrario e richiede una rata sostenibile con margine: la regola pratica delle banche è una rata non oltre un terzo del reddito netto mensile del nucleo, e lo strumento del mutuo massimo sostenibile parte proprio da lì.

Fisso, variabile e il ruolo dello spread

Nel variabile la rata si ricalcola a ogni revisione sommando l'indice (in genere l'Euribor) allo spread fissato in contratto: lo spread è la parte negoziabile e resta costante per tutta la durata. Nel fisso il tasso è bloccato con l'IRS del momento della stipula più lo spread. Il piano di ammortamento completo, disponibile nello strumento dedicato, mostra anno per anno debito residuo e interessi: è il documento da guardare prima di firmare, più della rata iniziale.

Rate, capitale e interessi: un esempio completo

Prendiamo il caso di riferimento usato in tutto il sito: capitale 200.000 euro, durata 25 anni, TAN 3%. La rata è 948,42 euro; in 300 rate si restituiscono 284.526 euro, di cui 84.526 di interessi. Nel primo anno la quota interessi supera 5.900 euro mentre il capitale rimborsato è circa 5.480: chi guarda solo la rata non vede questa asimmetria iniziale. Al decimo anno il debito residuo è sceso a circa 143.000 euro, e da lì in poi ogni rata contiene più capitale che interessi. Questi numeri spiegano perché estinguere 20.000 euro al quinto anno fa risparmiare molto più che estinguerli al ventesimo, e perché la surroga conviene soprattutto nella prima metà del piano, quando la quota interessi è ancora dominante.

Il documento da leggere prima della proposta: il PIES

Prima della firma la banca consegna il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), che contiene tasso, TAEG, importo totale dovuto dal consumatore e l'avvertenza sugli scenari per i variabili. L'importo totale dovuto è il numero che pochi guardano e che riassume tutto: capitale più interessi più costi obbligatori. Confrontare due offerte sullo stesso capitale e la stessa durata con quel totale è più affidabile che confrontare le rate, perché una rata più bassa può nascere solo da una durata più lunga. Nel mutuo di riferimento di questa pagina — 200.000 euro, 25 anni, TAN 3% — gli interessi complessivi sono 84.526 euro: un'offerta con TAEG superiore di mezzo punto, a parità di TAN dichiarato, li farebbe crescere di migliaia di euro tra spese e assicurazioni obbligatorie.

Estinguere in anticipo: rata o durata?

Le estinzioni parziali sono gratuite per i mutui casa delle persone fisiche e si possono ripetere. Al momento dell'estinzione la banca propone di solito due strade: mantenere la durata e ridurre la rata, oppure mantenere la rata e ridurre la durata. La matematica premia la seconda: gli interessi futuri si calcolano sul debito residuo per il tempo in cui resta dovuto, e tagliare anni di coda — dove però la quota interessi è già bassa — conta meno che tagliare il tempo totale di esposizione al tasso. La regola pratica: estinguere presto e accorciare la durata è la combinazione che risparmia di più; estinguere tardi e ridurre la rata migliora il bilancio mensile ma risparmia poco. Lo strumento di estinzione anticipata quantifica le due strade sul tuo debito residuo, e quello del piano di ammortamento mostra dove si colloca la tua rata nella curva interessi-capitale.

Detrazione degli interessi e costo netto reale

Per l'abitazione principale gli interessi passivi e gli oneri accessori del mutuo sono detraibili al 19% su un massimo di 4.000 euro annui: fino a 760 euro l'anno tornano indietro in dichiarazione, riducendo il costo effettivo del finanziamento soprattutto nei primi anni, quando la quota interessi è massima. Il beneficio richiede che la casa diventi abitazione principale entro i termini previsti e che il mutuo sia intestato a chi detrae in proporzione alle quote di proprietà e di debito. Lo strumento della detrazione interessi mutuo calcola il risparmio anno per anno; la scelta tra fisso e variabile, invece, è trattata nella guida Mutuo a tasso fisso o variabile, con il ruolo di IRS, Euribor e spread nel confronto.

Sostenibilità: la rata dentro il bilancio familiare

La rata sostenibile non è quella massima che la banca concede: è quella che resta pagabile anche con un imprevisto. Le valutazioni bancarie usano rapporti intorno a un terzo del reddito netto del nucleo, ma dentro quel terzo dovrebbero stare anche gli altri finanziamenti, la rata dell'auto e le carte revolving. Un margine prudente è progettare la rata intorno al 25-28% del netto, tenendo fuori dal calcolo entrate variabili come straordinari e bonus non garantiti. Chi sta al limite superiore scopre il problema alla prima spesa straordinaria; chi resta sotto conserva la possibilità di estinzioni parziali, che come visto sono lo strumento di risparmio più efficace dopo la scelta iniziale del tasso.