Calcolo IMU

Dalla rendita alla base imponibile

L'IMU non si calcola sul valore di mercato ma sulla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente della categoria: 160 per le abitazioni e le pertinenze, 140 per uffici e negozi di alcune categorie, 80 per gli uffici A/10 e le banche, 65 per gli immobili produttivi D (55 per i D/5), 135 per i terreni agricoli con regole proprie per i coltivatori diretti. Una casa con rendita di 800 euro ha quindi una base di 134.400 euro: applicando l'aliquota comunale, in genere 0,86% per le seconde case con possibilità di variazione tra 0,46% e 1,06%, si ottiene l'imposta annua, da ripartire per percentuale di possesso e mesi.

Acconto, saldo e casi particolari

Si paga in due rate: acconto a giugno con le aliquote dell'anno precedente e saldo a dicembre con conguaglio sulle aliquote deliberate per l'anno in corso. L'abitazione principale è esente salvo le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, che pagano con aliquota ridotta e detrazione di 200 euro. Le pertinenze seguono l'esenzione entro i limiti di una per tipo (C/2, C/6, C/7). Comodato a figli o genitori, immobili inagibili e abitazioni di anziani in istituto hanno riduzioni o esenzioni con requisiti precisi: il calcolatore gestisce possesso, mesi e detrazioni standard, mentre per le riduzioni speciali conta la delibera del tuo comune.

Acconto e saldo con aliquote diverse: l'esempio da non sbagliare

Se il comune alza l'aliquota da 0,86% a 0,96% per l'anno in corso, l'acconto di giugno si paga comunque con l'aliquota dell'anno precedente e la differenza si conguaglia a dicembre. Chi paga entrambe le rate con la nuova aliquota versa un acconto più alto del dovuto; chi usa la vecchia per entrambe le rate si trova un saldo maggiorato. Il calcolatore chiede l'aliquota dell'anno e gestisce la percentuale di possesso e i mesi: per la ripartizione corretta tra le due rate, usa il totale annuo che restituisce e dividi secondo la regola acconto metà con aliquota precedente, saldo a conguaglio.

Chi paga davvero: diritti reali, inquilini e casi di confine

Il soggetto passivo IMU è il proprietario oppure il titolare di un diritto reale di godimento: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie. L'inquilino con un normale contratto di locazione non deve nulla, anche se nel contratto le parti non possono spostare l'imposta su di lui con effetto verso il comune. Nei leasing immobiliari paga l'utilizzatore dalla data del contratto; per gli immobili dei coniugi in comunione paga chi vi risiede se è abitazione principale esente, altrimenti entrambi in proporzione. Il caso scolastico è la nuda proprietà: finché vive l'usufruttuario, l'IMU è interamente a suo carico, e alla sua morte il debito si sposta sul proprietario dal mese successivo. Il calcolatore chiede percentuale di possesso e mesi proprio perché gran parte degli errori nasce qui, non nelle aliquote.

Pertinenze, rurali e terreni: le basi imponibili speciali

Le pertinenze seguono il destino dell'abitazione principale entro il limite di una per categoria (C/2, C/6, C/7): un secondo box auto paga come immobile a sé con aliquota da seconda casa. I fabbricati rurali strumentali hanno aliquota ridotta propria e i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola sono esenti; per gli altri terreni la base non è la rendita ma il reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135. Le aree fabbricabili non hanno rendita: si usa il valore venale al 1° gennaio, cioè il prezzo di mercato dell'area, ed è la voce più contestata nei controlli comunali. Per risalire dalla rendita alla base di partenza in modo rapido c'è lo strumento del valore catastale, che condivide coefficienti e rivalutazioni con questo calcolo.

Le riduzioni che richiedono un adempimento

Tre riduzioni importanti non sono automatiche. Il comodato a figli o genitori dimezza la base imponibile solo con contratto registrato e residenza del comodante nello stesso comune. L'inagibilità dimezza la base per il periodo in cui l'immobile è di fatto inutilizzabile, ma serve l'accertamento comunale o la perizia secondo il regolamento locale. Il canone concordato riduce l'imposta del 25%, a condizione che il contratto sia quello assistito dalle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali. In tutti i casi la dichiarazione IMU va presentata quando la variazione non è già nota al comune tramite atti registrati: dimenticarla è il modo più comune per perdere un'agevolazione che spettava.

Scadenze, F24 e ravvedimento

Le due scadenze ordinarie sono il 16 giugno (acconto, metà dell'imposta calcolata con le aliquote dell'anno precedente) e il 16 dicembre (saldo con le aliquote dell'anno in corso e conguaglio). Il versamento avviene con modello F24, anche in compensazione con crediti d'imposta, usando i codici tributo della categoria dell'immobile e il codice catastale del comune. Chi paga in ritardo può regolarizzarsi con il ravvedimento operoso versando sanzione ridotta e interessi insieme all'imposta: la sanzione cresce con i giorni di ritardo, quindi anche per l'IMU ravvedere a giugno costa una frazione di ravvedere a dicembre. La guida IMU: come si calcola e chi deve pagarla segue l'intero percorso, dall'esenzione della prima casa alle delibere comunali.